人物

朱保全:物業屬于萬科基本盤,商企等板塊會帶來高速增長

字號+ 作者:安然 來源:網絡轉載 2019-05-25 10:40 我要評論( )

物業頭條訊:

2019年,萬科提出了“修剪枝葉,鞏固基本盤”的發展方向。對與“修剪枝葉”和萬科物業的關系,萬科物業CEO朱保全今天在接受36氪等媒體采訪中透露:“萬科物業還是萬科的基本盤。”

對于萬科來說,十年前的萬科物業只是地產的服務部門,十年后萬科物業已經成為萬科集團的第二大業務。在2018年的工作報告中,萬科提出提出“尋找下一個千億級項目”。據2018年的年度報告顯示,萬科物業的營業收入是僅次于房地產開發業務,達到97.96億元。

朱保全:物業屬于萬科基本盤,商企等板塊會帶來高速增長

萬科集團高級副總裁兼萬科物業首席執行官 朱保全

“(萬科物業)沒有被修剪掉的原因,主要是早在三年多前,我們就對自己的未來發展有了比較清晰的定義。”他解釋,萬科物業在未來的發展中主要包括一橫一縱兩方面的延伸。

萬科物業將橫向發展定義為空間服務。自2015年市場化后,萬科物業確立了“住宅商企,兩翼齊飛”的戰略,從住宅物業服務向城市的空間服務延伸。2018年底,萬科物業成立“萬物商企” 子品牌,將商業物業作為單獨業務運營,商、住業績占比約為1:3。包括騰訊、阿里、螞蟻金服、小米等企業都與萬科物業進行了合作。

同一年,萬科在珠海橫琴打造“物業城市”的樣本,通過“專業服務+智慧平臺+行政力量”相融合的方式,對城市公共空間與資源實行全流程“管理+服務+運營”。橫琴作為“物業城市”的試點,有著兩項天然優勢,第一,橫琴人口較少,屬于改革新區;第二,政府層面有強烈的意愿。但是,橫琴“物業城市”的可復制性還有待討論,“如果不能再談兩個新區的合作,城市空間僅僅是我們的一個嘗試而已。”

對于萬科物業的核心競爭力,朱保全認為是三個詞,六個字——“業主、科技、人文”,并認為“科技+人文”將構成未來的萬科。

數字化是繼市場化、規?;?,萬科物業提出的新目標,數字化也是萬科物業這十年來最突出的變化,朱保全透露,萬科物業總部基本都是科技團隊,對于技術團隊的招聘人數也在逐漸遞增,有的來自華為,有的來自騰訊,級別還越招越高。

萬科物業模式的復制主要依靠數字化的應用,而不是增加員工數量來達到規模的擴張,通過科技投入實現了業主和物業信息的對稱。據資料顯示,萬科已經通過快速報修、公共設施加入傳感器、人臉識別技術,將物業形成了數字化管理,改善了服務和工作的效率。

萬科物業的縱向定位為資產,即針對客戶的不動產展開縱深服務。對于物業行業的本質,萬科物業一直將「物」放在首位,朱保全認為,物業公司的本質是完成業主關于公共空間的委托,核心工作不是「收錢」,而是「花錢」。物業公司以管家的身份幫助業主進行公共空間的管理,建立與業主之間的信任關系。

朱保全:物業屬于萬科基本盤,商企等板塊會帶來高速增長

朱保全接受媒體采訪

萬科物業究竟會不會上市,何時上市一直是業界關心的問題。對此,朱保全表示,“上市本身不是目的,主要看為了什么,”朱保全回答,“如果是為了融資,那么我不上市也可以融資,如果是為了提高知名度,至少在當下我們不需要IPO在知名度上客戶也會選擇我們。”

萬科物業更為關注的是在市場化之后能否有更好的企業服務。在“服務更多客戶”的訴求下,除了更好的服務質量外,更考驗企業自身的復制能力和效率,即是否具備指數增長的可能性。雖然關于上市的計劃,萬科物業依然沒有明確答案,但這次的采訪透露出萬科物業很多思考和正在做的創新。

以下為朱保全群訪Q&A實錄:(36氪整理)

一、關于2019規劃

Q:2019年萬科的任務是修剪枝葉,穩住基本盤。在您看來萬科物業的基本盤是什么?今年會做哪些調整?會剪修哪些枝葉?

A:首先,沒把萬科物業修剪掉說明萬科物業還是萬科的基本盤,就看萬科物業本身的基本盤是什么。應該說萬科集團處在收斂聚焦的過程中。七八年前萬科有過“小草計劃”,出現了一些員工創業和零零星星的小業務,包括咖啡館、甜品屋等。這些在整個過程中都會有一些調整。

萬科物業目前是沒有被修剪掉的業務,這主要歸功于三年多前,萬科物業對自己未來的發展規劃有了比較清晰的定義。我們把自身傳統的住宅物業定義了“一橫一縱”兩個層面。

“橫向定義”為空間服務。我們把第一主業定義為:以組織社會上的勞動力為主要方式,去完成空間服務,以滿足業主資產的保值增值??占浞癜ù由縝叫醋致?、企業總部,甚至到去年我們做的城市的空間服務。

做城市的空間服務時,有人就問:“城市都是以平方公里來計算的,和小區以平方米來計算是一樣的嗎?”當時我們對接的政府人員也提了這個問題。我是這樣回答的:它的空間尺度是不一樣的。當你把這些抽象為最小單元的時候,比如樹的選擇,喬木還是喬木,灌木還是灌木,只不過小區里可能有五百個喬木,城市里可能有五萬個喬木,只是量不一樣而已。小區有道路,城市也有道路,小區要停車,城市也要停車,都是一樣的,只不過空間范圍不一樣。

所謂的基本盤,大家可能會問是不是要回歸到住宅物業管理?其實不是。只是把以組織勞動力做設施、設備打理這件事統一定位為基本盤。

從住宅出發又產生了第二個維度,也就是縱向維度。我們做物業管理的目的到底是什么?過去五六年,有很多人提出了不少關于物業公司多種經營的想法,增值服務增長速度比基礎服務增長速度快多了。但是我們都忘了一件事,兩者的基數完全不是一個量級?;》袷且醞蛞諼?,增值服務可能是以億為基數的,中間不是一個數量級的概念。

萬科物業對物業的縱深定義是“資產”。“物業”是個舶來詞(property),是資產和權屬的意思。我們的客戶叫owner,叫業主。我們面對業主一定是服務他的資產。圍繞縱深服務我們只針對客戶的不動產展開縱深服務。我們只做了一橫一縱這兩件事,所以是沒有被修剪掉的業務。很多年前我們還投過兩個項目,一個是第五食堂,二是萬物倉,現在都是在經營當中,不過不是主營業務,我們還持有股權,成為投資型業務。

Q:您覺得目前萬科物業的發展潛力在哪些方面?

A:2015年開始,萬科物業走上市場化,并且市場化之后增長的速度非常非???。接下來的問題是能否持續增長。所謂的增長,我的理解是能不能服務更多的客戶。這個市場上一共有200多億平方米的商品房客戶,其中愿意支付給像萬科物業服務標準的客戶占比到底有多少,其實我們并不知道。我們只是希望能夠服務更多的客戶。

在這個時候,除了給予這些客戶更好的服務質量之外,對于我們自身的考驗是復制能力和效率,也就是我們是否具備指數增長的可能性?;チ?、芯片這些技術行業可以實現快速的復制,但是如果是一個完全靠人的行業,還需要考慮服務的質量能否保證。這樣的復制和技術的復制是不一樣的。

市場上對萬科物業這樣有良好客戶口碑的公司給予了非常大的空間。至少我所聽說過的,有業委會的項目想換物業公司的時候,萬科物業不能說是最優選擇,至少也是三個備選之一。

第一,市場上有機會的,但是機會有沒有限值是不得而知,因為有的人就想選擇普通服務。人是有選擇的,況且這是公共服務,我們不能保證一個一千戶的社區里每戶人家都要選擇同樣的服務,那這樣的客戶是不是會有個限值。

第二,我們復制的能力和效率能否在保證質量的前提下,達到指數增長?這是很重要的。

第三,我們自身能不能升維?當升維的時候能否顧全客戶服務?每當這個市場遇到增長瓶頸的時候,我們就會思考這個話題。值得一提的是,我們每年還在保持30%到50%的增長速度。

Q:未來萬科物業會上市嗎?

A:這個問題其實有兩種回答方式。第一種答案是我們本來就在萬科A下面,已經是一個上市公司。第二種,證監會目前還沒有這個政策,但是現在會有相關討論。但是我認為最重要的是要想明白上市是為了什么。如果上市是為了融資,那其實不上市也可以融資。如果上市是為了提高知名度,至少在當下我們不需要IPO同樣也能吸引客戶選擇我們,尤其是當下國內最著名的網紅華為也沒有上市。我認為上市本身不是目的,當有需要的時候是水到渠成的,不是一定要做到多高市值才上市,或者一定做到什么時候才去上市。當然,如果說更多的股東會有更多的助力企業的發展,能夠在戰略有所幫助,那個時候上市是自然而然的一件事。

二、關于數字化

Q:現在智慧城市發展比較快,物業服務也是其中一部分。您認為物業行業智慧化發展有什么趨勢?萬科物業在智慧化方面有什么布局?

A:其實所謂的“智慧城市”聲音很大,但是我們還沒有看到哪個城市真的智慧的。城市建設過程,其實是從原來的以城市或者以政府為中心,慢慢變成以人為中心的過程,無外乎是技術和人文精神的一種結合。但是這個過程中我個人認為會遇到非常強大的倫理問題。舉個例子,最早在建設商品房小區的時候,都會立個牌子“私家花園,非請莫入”,代表私人產權的一部分。后來慢慢小區里增加了攝像頭,用的是模擬信號,將畫面連接到小區中控室。我們要建設智慧城市,我認為最基礎的應該做到把所有的攝像頭連接起來。如果沒有連接,所有數據都是孤島,只有把數據真的打通才能做到智慧。但是請問,你愿意將私家花園和公共部分的數據打通嗎?這是一個非常具挑戰的問題。

今天我們談論物聯網,談IoT,大家經常把“T”理解為硬件、設備,其實它是Internet all things,指的是萬物互聯,所有的事情都連起來。在這個連接的過程中誰是中心,中心和黑客之間的關系又是什么?如果真的做到萬物互聯,那么智慧城市還有很多重要規則需要搭建。5G或許能將傳輸變得更加便捷,但是今天仍然沒有人能夠解決去中心化的問題。

三、關于運營和服務

Q:未來,增值服務在物業行業中有沒有可能讓這個體系成熟下去,或者繼續運行下去?

A:雖然每個人每天都在和物業打交道,但是其實大家對物業并不了解。這兩年媒體、投資人對物業會比較關心,我還是想從物業的本質來看它。

首先,物業和客戶形成的基礎還是共有產權部分,在城市高容積率狀態下,不同的產權人會出現在同一個建筑物或者是同一個建筑群的區間之內,這是本質。因為不動產所有人有共有空間部分,所以會出現三個和尚難挑水的問題,如電梯、樓道、園區等。所以出現業主共同委托第三方公司來對業主共有空間進行打理,這是產生物業管理的本原,這個本原會不會消失,那么就會有共有產權部分,也就面臨著三個和尚的問題,所以會出現委托第三方機構,這是本質。

第二,物業公司的本質是對業主,是完成業主對于公共空間的委托工作。物業的本質不是從業主那里掙了多少錢,而是業主把錢給了物業之后,怎么把這個錢花好,把錢花好構成了業主聘請一家物業公司的根源。能做多樣經營的基礎是被業主聘請為物業管家,我們回到第一原理,物業公司和客戶打交道是因為業主,因為共有空間,三個和尚挑水請第三方來把錢花出去,所以基礎物業的核心不是收多少錢而是怎么花錢,錢花得有沒有效率,花完錢之后有沒有和業主透明,這才是居住物業的本質。否則你研究的都是怎么收物業費的問題,你和客戶之間并沒有扎實的關系,當你把物業費花好之后,業主用什么形式來交物業費,這只是用什么形式來交物業費的問題,這只是面的問題,不是里的問題,里的問題還是你和客戶之間最根本的關系是什么。

Q:萬科原來服務的是小區、商辦,現在變成要服務一個城市。在服務一個城市時,萬科物業做了哪些工作?和政府哪些機構進行合作?萬科做了哪些前瞻性的準備才能使得萬科有這樣的能力去做城市空間。

A:城市空間的演變過程是這樣,第一,我們在一些城市天然形成了密度,萬科地產一直在一、二、三線城市發展,萬科物業更是有節制的擴張,我們始終認為物業管理是密度管理、是容積率管理,一定在容積率高的地方才能做物業管理,自然而然地形成在一定范圍內有很多項目都是萬科的項目。這時候我們和當地的街道做一些探討,比如我們做治安的大群落,派出所服務社會化外包,派出所管的這一片萬科的保安幫派出所巡邏,我們的邏輯是“破窗理論”,這個街道如果沒有賊,小區街道自然也沒賊,派出所也非常喜歡我們的服務。

第二,萬科在杭州有個著名的良渚文化村,有8平方公里,一直是萬科在里面開發。市政一直沒有交出去,因為它太大了,所以萬科一直在做良渚文化村的市政管理、物業管理。

今天是“5·24”,特別巧,是我們和珠海大橫琴簽約整一周年。前年12月底,我們與珠海橫琴的管委會執法局局長見面,他在橫琴提出“大執法,大物業”的概念,說想像物業小區一樣治理城市,我們一拍即合雙方做了多輪溝通,然后在去年5月24日正式簽約。整個橫琴106平方公里,這里面所有的能夠看到的城市資產都是我們的公司在負責,應該說整體評價非常好,效率也大幅度提高,一個半月之前,萬科物業剛剛中標了一個武漢市的隧道管理,已經開始輸出管理。

城市空間目前還不能叫成功,一方面,我們只在橫琴一個地方做成,而橫琴典型的特征是改革新區,人口少,人還沒有住進去;另一方面,政府在這件事情上有非常強烈的意愿,再加上我們這一次的組合是成功的。但是到其他地方,比如在老區就很難成功,可能管橋路面是一撥人,管橋燈的是另一撥人,管橋下面的又是一撥人,縱橫交錯,這個時候再做整合其實并不容易,必須政府要有非常堅決的力度。

我們也在和很多新區談,如果今年能夠再有兩個(城市空間項目),我們認為這個業務將來會有可復制性。如果這兩個談不出來,城市空間僅僅是我們的一個嘗試而已。

Q:如果用幾個詞或者一段話來形容萬科物業現在的核心競爭力,您認為是什么?

A:我認為是三個詞,六個字。一是「業主」,二是「科技」,三是「人文」。

未來的世界是“技術+藝術”,也就是“科技+人文”。萬科物業總部做物業的人很少,基本上都是科技團隊,且隨著規模越來越大,配備的科技團隊的力量也在越來越強,有的來自華為、有的來自騰訊等,并且級別很高。

復制靠科技,最重要的是我們對業主這兩個字的認知,且末妄自菲薄。我們的客戶擁有不動產,所以圍繞著這件事去深入的探索更多服務是我們這些年和其他公司最大不同的地方,可能其他研究的是B2F、生活這些,而我們始終還是圍繞著不動產本身來展開戰略服務。

人文是萬科歷來不變的東西,明天又是我們業主社區樂跑賽??贍芤恍┢笠等銜砸抵魃縝峙?、樸里節投入沒有意義,但是萬科會依然堅持人文情懷。

轉載請注明出處。

1.本站部分資源來源于網絡,版權歸原作者或者來源機構所有,如作者或來源機構不同意本站轉載采用,請通知我們,我們將第一時間刪除內容 2.作者投稿可能會經我們編輯修改或補充。

相關文章
  • 藍興淑:物業服務行業將向“三化一體”方向發展

    藍興淑:物業服務行業將向“三化一體”方向發展

    2019-05-25 10:43

  • 沈建忠:物業行業守著最大的資產 在資本助推下大有可為

    沈建忠:物業行業守著最大的資產 在資本助推下大有可為

    2019-05-24 11:31

  • 沈建忠:城市治理中的物業管理專業價值

    沈建忠:城市治理中的物業管理專業價值

    2019-05-23 08:59

  • 第一物業籌備轉戰香港 劉培慶談物業這片紅海

    第一物業籌備轉戰香港 劉培慶談物業這片紅海

    2019-05-20 09:31

網友點評